一项新的分析显示，欧洲城市面临房价泡沫的最大风险，但尽管经济下滑，澳大利亚人仍未能逃脱压力。

根据瑞银(UBS)对24个主要城市的全球分析，慕尼黑是全球最被高估的房地产市场，其估值创历史新高。

在本周发布的《瑞银全球房地产泡沫指数2019》中，阿姆斯特丹，法兰克福和巴黎也是被认为存在泡沫风险的七个城市，多伦多，香港和温哥华也是如此。

瑞银全球财富管理公司首席投资官马克·海夫勒(Mark Haefele)表示：“在全球范围内，经济不确定性胜过利率下降对城市住房需求的影响。” “但是，在欧元区部分地区，低利率仍然有助于将房地产估值推入泡沫风险领域。”

该指数发现，在所有评估城市中，有一半存在泡沫风险或房地产市场被严重高估。术语“泡沫”是指对资产的重大且持续的错误定价，除非其破裂，否则无法证明。

该研究的主要作者马蒂亚斯·霍尔热(Matthias Holzhey)表示，投资者应警惕房地产市场面临泡沫风险，并指出，包括悉尼在内的2016年排名前四的所有城市均已比各自的高峰平均下跌10%。

尽管看到被分析城市的房地产价格下降幅度最大，但悉尼仍是被认为被高估的另外十二个城市之一，包括伦敦，纽约和东京。

悉尼的一名熟练服务工人需要节省七年的时间才能在市中心附近购买一套60平方米的公寓，从而使海港城市跻身价格收入比最高的前12名之列。排名最高的是香港，它将花费21年，而在芝加哥，它将仅花费3年。

该指数报告称，同样大小的悉尼公寓需要租用25年才能支付。但是在苏黎世，慕尼黑，香港和巴黎，价格与租金的比例要高得多，这至少需要35年的时间。

报告指出，虽然悉尼在两年前处于泡沫风险中，但各种降温措施，包括新的空置费和外国买家的土地税增加以及抵押贷款收紧，使房地产需求减弱。

报告称：“到2019年第一季度末，价格比高峰时低了15%，住房信贷增长达到了历史最低点。”

“我们认为，由于信贷政策的放松，外国需求的增加以及承受能力的提高，市场应该很快会见底。”

来自CoreLogic的数据表明它已经存在了，过去三个月的房屋价值上涨了3.6%，尽管今年到目前为止它们仍下跌了0.9%。

BIS Oxford Economics首席经济学家莎拉·亨特(Sarah Hunter)表示：“我们肯定已经触及了市场底部，[价格]大幅回升。” [但是]我不担心我们会看到目前的价格增长速度保持不变。”

亨特博士说，住房供应的短缺(再加上降息和放宽的贷款限制正在推动买方活动增强)应该是短暂的，近期的价格上涨可能会鼓励卖方回到市场，从而抑制价格上涨。

她补充说：“鉴于软增长环境，这不会使我们陷入泡沫。”

市场经济学总经理史蒂芬·库库拉斯(Stephen Koukoulas)预计价格将继续上涨。虽然首次购房者和投资者的压抑需求可能只会在短期内推动价格上涨，但由于住房供应不能跟上人口增长的步伐，价格仍将承受持续上涨的压力。

但是，库库拉斯认为，悉尼不会在未来几年内面临泡沫风险。

“是的，悉尼的房屋价格昂贵……[但是]如果人们愿意支付价格-他们已经有数十年的历史了，而价格不断使每个人惊讶-这显然不是泡沫，因为[泡沫]会带来灾难性的后果。”