国际房地产顾问第一太平戴维斯(Savills)表示，未来10年，随着利率的上升，世界知名城市房地产市场的资本增长将放缓，因此收入将成为投资的关键原因。
在其新的旗舰出版物“影响：全球房地产的未来”中，第一太平戴维斯说，风险需要不同的衡量，因为安全和收入规模成为主要驱动力。该公司将资源丰富、发展迅速、经济实力强大或自然灾害风险低的城市确定为未来十年需要关注的城市。根据这份报告，城市吸引人才和人才的能力将是未来10年收入保障的一个关键指标。
第一太平戴维斯分析了世界各大城市不同房地产行业的租金增长情况，并绘制了各自在新的第一太平戴维斯租赁浪潮中的位置。它确定了投资者可能希望更密切关注的城市和部门，以确保收入和潜在的租金增长。
自2008年以来，在旧金山（+99%）、深圳和北京（+71%）和伦敦西区（+69%）的主要办公室增长最高。这使得这些城市地区在租金曲线的顶部附近：在后期上升，在高海拔或在较早的下挥杆中。在新加坡，在总理办公室（-26%）、住宅（-25%）和主要零售（-15%）中看到了两位数的下降，这些部门在租金波动的低谷或附近。在上海，墨尔本和深圳住宅的主要工业是目前循环中的早期租赁增长的例子，这意味着进一步的潜力，但投资者可能面临激烈的竞争和这些市场的资产价格高昂。自2008年底以来，深圳在住宅中经历了最多的租金增长（+82%）。Jakarta的新增长和不断增长的经济强国在该周期后期的后期阶段即将结束，并有可能提供高的租金增长，但在新兴经济体有更大的年轻市场风险。在世界城市，例如伦敦、东京和旧金山等城市设立的投资类别在波浪的顶端，但可能为投资者提供一个安全的港口，因为租金可以持续一段时间。
“如果2007年之前的50年房地产投资是关于资本增长和GFC10年后生存和骑复苏的十年，那么接下来的十年和未来将是一个低利率世界收入的安全，投资者越来越多地把注意力转向世界城市的租赁市场，”说，Savills世界研究主管YolandeBarns。
“无论投资者是否在寻找资本增长或稳定的收入流，租赁市场的行为都是关键，”说，“租金不是谎言；他们是两个市场基本面的函数：占用者需求--简单地说，人们想要的是--和供应条件。在许多全球投资市场，进一步的产量压缩的余地很小，因此资本的增长只能带来租金增长。”........
投资基金越来越注重如何向发达国家的老龄人口支付养恤金。第一太平戴维斯说，这是一种永久性的转变，在低通胀、低利率时代变得更加紧迫，并增加了对收入质量的关注。相比之下，在更多新兴经济体，尤其是中国各地，投资者仍处于需要扩大投资组合的阶段，因此可以利用风险较高的市场的增长机会。投资者需要了解经济趋势、新技术、社会变革、自然威胁和资源稀缺所带来的风险，以及这些风险如何影响城市以及世界区域的不同房地产部门。
品味租赁浪潮-了解城市在租赁周期中的位置报告介绍了品味租赁浪潮，它描述了租金增长的所有可能阶段。处于“早期上涨”的城市被描述为投资者可以观看的城市，因为它们有进一步租金增长的空间，但Savills警告说，激烈的股票竞争可能导致一些地方的产量压缩和高价格，而另一些地方则很难让国际投资者进入。
在单独的租金增长的基础上，新加坡似乎准备投资于许多行业、雅加达和珀斯的主要办公室，深圳为住宅和黄金零售，上海为酒店，墨尔本为主要工业，但其中一些城市是昂贵的，一些行业已经看到大量投资者活动推动收益率下降。Savills表示，新加坡总理办公室租金仍平均低于2007年水平的26%，但中国投资者对新加坡资产的需求继续抑制收益率。投资者的偏好反映了这个城市可能成为该地区领先的经济强国的期望。
许多核心、世界城市住宅房地产市场都集中在“后期崛起”阶段，包括伦敦主流、柏林、悉尼、墨尔本、北京和东京，而法兰克福和上海则位于“高原”的尖点。在这一群体中，过去十年的最高住宅租金增长一直是上海（59%）和悉尼（57%）的主流住宅租赁，而欧洲上市自2008年以来一直强劲，柏林上涨53%，法兰克福上升了42%。
第一太平戴维斯表示，高平台仓位不一定会让投资者气馁。经济大本营与相对的经济和政治稳定相结合，对于那些更关注稳定和稳定收入的人来说，可能是个好兆头，而不是那些在伦敦、东京和旧金山的主要办公室或经济型酒店以及东京零售等行业受租金驱动的资本增长。
相比之下，较高的租赁增长前景可能带来更大的风险，例如雅加达（预计到2027年，地铁人口将超过东京），但其房地产市场仍然很小，在世界舞台上是相对不成熟的）或深圳，这对许多外国投资者来说是相对不可访问的，但世界上最年轻和快速发展的城市之一。
“为了正确了解房地产风险，投资者必须了解一个城市的市场，甚至是一个街区级别，以及如何适用于每个房地产行业。租赁增长前景不一定指示“购买”状态，特别是如果价格太高，或者如果新供应的注入可能导致扇区供应过剩和租赁双DIP，”继续巴恩斯。
年轻的城市倾向于增长--认识到社会变革是至关重要的。人口年轻的城市更有可能成为高等教育中心，吸引技术移民，促进创新和经济增长。第一太平戴维斯表示，租金将随之增长。
该公司已指定世界各地区的关键城市，其中Z代(2027年为15-34岁)至X代(2027年为50-69岁)的比例预计在未来十年内将达到最高水平，其中包括深圳、雅加达、奥克兰和奥斯汀。
Savills的城市可以观看，测量未来的占用者风险城市，这些城市等级为“经济强国”或“年轻”，很可能为投资者提供各种未来的机会。“任何国家的经济中最大的资产都是其人民。但在发达国家和老龄化人口中，竞争激烈，新兴经济体正在培养越来越多的年轻人。”
“新一代将推动占用人对某些类型的建筑物和位置的需求。这将有可能导致构成质量“盟约”与建筑物的转变，让短期租约成为可能找到最有利于投资者作为可靠收入来源的小型本地企业。”