新的EB-5规则于上周生效，利益相关者正在对此做出反应。为了弄清楚这些和拟议的项目计划对美国赞助商意味着什么，商业地产执行官和多房新闻采访了Mark Edelstein, Morrison &福斯特全球房地产集团主席。Edelstein代表使用EB-5投资资金的美国投资者，帮助为项目和持有EB-5资本等资本组合权益的高级贷款机构提供资金。

首先，EB-5投资项目在商业地产行业历史上扮演了怎样的角色?

自从经济衰退以来，EB-5已经为房地产项目和房地产开发提供了相对廉价的资金。该计划自上世纪90年代初就开始实施了，但直到2007年或2008年前后，它主要用于投资经营业务，在经济低迷时期，当市场流动性枯竭时，主要用于酒店企业。后来，开发商发现这是一个可用的资金来源。它在2008年或2009年左右开始发展，直到现在。

你能强调一下带来这些变化的一些批评吗?

Edlestein:对EB-5的一些批评包括，美国公民与移民服务局(USCIS)缺乏对EB-5区域中心资本提供者的监管。没有太多的监督。举个例子，你可能是个罪犯。你本可以在监狱里度过时光。你可以申请破产五次，起诉政府，起诉你的贷款人，但仍然可以获得提供EB-5资本的许可。

更大的批评，或者说媒体中最引人注目的批评，是大量的欺诈案件，这些案件中，资金被用于那些所谓的项目，而这些项目实际上并不存在。外国投资者的钱被偷走了。

第三组批评是EB-5行业的一些人没有遵守所有的证券法，因此，证券公司美国证券交易委员会、金融业和监管当局对个别项目和地区中心的运作方式进行了调查。总的来说，有很多改进EB-5计划的建议。

另一个被修改的批评意见是，EB-5有两种规模的投资:一种是100万澳元的常规投资，另一种是50万澳元的高失业率地区投资，即目标就业地区。计算方法由各州决定，允许开发商汇总人口普查数据——通常被行业外的人称为不公正划分选区。

所以，有很多批评。同时也有很多成功的项目。但多年来一直有人呼吁以一种合乎逻辑的方式改进这个项目。

关键的变化是什么?

Edelstein:上周四，负责EB-5项目的美国移民局实施了自我监管。六个月前，他们公布了对EB-5计划的修改，试图解决EB-5计划中的一些问题，因为他们看到，经过多年的努力，国会似乎无法完成这项工作。

有4到5个变化，但有2到3个真正关键的变化。自1990年该计划启动以来，投资额一直没有变化，因此，它们被纳入了通货膨胀指数。对于一个常规项目来说，新的投资金额从100万美元急剧增加到180万美元。高失业率地区的茶饮支出从50万美元增加到90万美元。非茶饮料的价格(仍然)是茶饮料价格的两倍。

人们可能还没有意识到的第二个变化是我前面提到的。现在决定茶是否属于茶的政党是联邦政府。它们不再指代国家。所以有人担心这会造成积压和相关问题。他们还修改了茶的定义，禁止为了达到目标而不公正地划分10或12个人口普查区。在新规则下，只有当你的项目恰好在边界上时，你才能真正地与相邻的人口普查区融合。你不能把10或14个人口普查区平均起来，然后说你处在高失业率地区。在市中心，比如洛杉矶在美国、旧金山和纽约，这将使较低的投资门槛更加难以实现。

此外，投资者在排队等候和帮助家庭方面也发生了一些变化。但对于首都的使用者来说，这些才是真正的大变化。

股东对六个月前宣布的变化有什么反应?

Edelstein:当时的反应相当广泛。该行业的大多数利益相关者都不喜欢新的投资金额。很长一段时间以来，人们一直在谈论对政府提起诉讼，要求它要么放慢速度，要么挑战规则的改变，但你看，这并没有发生。有人担心，增加的数额将使EB-5更难筹集到资金，因为这些资金现在必须流向富裕得多的人，而潜在投资者的数量将会下降。当然，另一方面，每个投资者都会投入更多的钱。但我的感觉是，这将加大为新的EB-5投资筹集资金的难度。

另一种反应是，很多利益相关者希望国会通过的一项关键法案(第2778条)——实际上有好几个法案——能够对EB-5法案进行更大的改革。该法案的改变之一就是以一种不那么严厉的方式来改变投资金额。根据2778美元的规定，投资金额不会是90万美元和180万美元。分别是100万美元和110万美元。高就业率茶区和非高失业率区之间的差异实际上只有10万美元，而投资的高端不再是1.8万美元，而是110万美元。更多的人有资格投资这个项目。