当谈到经济适用房的变化时，纽约的房东们并不羞于表达他们的不满。

今年6月，纽约州立法机构通过了旨在更好地保护租户的租金稳定改革法案。之后，业主们多次威胁要逃离纽约市，而其他人则故意让公寓空置，以免根据现行法律锁定租金。

许多购买带有租金管制公寓的大楼的房东的目标是将它们转换成市场价，但里克·格罗珀(Rick Gropper)做了一件罕见的事情:他在坎伯房地产集团(Camber Property Group)发展了一项与此相反的业务。

格罗珀说:“我们的竞争对手是那些有商业计划的买家，他们要买下这栋楼，装修房子，尽可能提高租金，把人搬走。”“我们采取了相反的方法。我们购买了负担不起的房屋，并与市政府合作制定了减税计划，这样我们就可以降低税收，然后我们就可以限制未来的租金。”

格罗珀的职业生涯始于L+M Development Partners，该公司是香港最多产的多户住宅开发商之一。他在公司期间负责建造和保存了5000多套住房，总价值超过10亿美元。

格罗珀于2016年与安德鲁•莫里斯(Andrew Moelis)共同创立了Camber，两人是通过莫里斯的父亲、L+M的联合创始人罗恩(Ron)认识的。虽然Camber的确在城市周围建造了市价房，但它主要关注的是经济实惠的项目，无论是从头开始还是在现有建筑中。近几个月来，它一直很活跃，尤其是在布朗克斯。

今年年初，坎伯以7500万美元的价格买下了西农场(West Farms)社区的一套11栋、343套单元的公寓，并与Belveron Partners和纽约市住房保护与发展部(New York City Department of Housing Preservation and Development, HPD)合作，将100套市价公寓的价格提高到可以负担的水平。

今年5月，Camber为两座长木建筑剪彩——辛普生街960号的铁杉和福克斯街1000号的桑树——这两座建筑为社区增加了200套经济实惠的住房。下个月，Camber与Belveron再次合作，买下了奥格登大道1133号的400套高桥公寓，并计划将所有因空置而失去的公寓重新纳入监管范围。

这个活动之后拱封闭在几个销售在2018年12月,包括722年收购50%的股份——单位的公共住房在布朗克斯14-building纽约市住房管理局Baychester和墨菲房子以9000万美元作为合资企业的一部分L + M和MBD社区住房集团。

“我们正在更换从屋顶到锅炉、厨房到浴室的所有东西，”他说。“(我们)真的在考虑从整体上改变综合体的外观和感觉，这样住在那里的人就不会住在公共住房里。他们住在一个他们可以称之为家的地方，一个他们引以为傲的地方。”

总的来说，该公司已经关闭或正在建设纽约市的4000套公寓，其中很大一部分在布朗克斯。该投资组合包括新的市价开发项目、新的混合收入项目和完全可负担得起的房产。

“他真的很了解这项业务，”富国银行(Wells Fargo) Multifamily Capital的集团负责人艾伦·韦纳(Alan Weiner)说。“他非常专业，交易是正确的。因此，从贷款人和为他的交易提供资金的人的角度来看，我们真的很期待与他做生意。”

韦纳称格罗珀是一个“令人愉快的人”，然后充满爱意地补充说，在达成交易时，他可能是一个“令人讨厌的家伙”。

韦纳说:“他想做成交易，想知道答案。“他不是a型(性格)，而是aaa级。我总是要他冷静下来。”

这位37岁的运动员一直是一个有动力的人——参加滑雪比赛，两次完成纽约马拉松——他说他尽量不让任何障碍挡住他的路。

他出生在纽约市，在新泽西州里奇伍德的一个滑雪爱好者家庭中长大。1996年，在一次前往佛蒙特州的家庭滑雪旅行中，他乘坐的汽车在一块冰上打滑，撞上了一辆卡车。事故导致当时13岁的Gropper瘫痪。

但这并没有让他离开山太久:第二年，他开始学习适应滑雪。

“我真的很喜欢它，它就像一个新的挑战，我可以朝着它努力，尝试独立滑雪，”他说。“我现在坐着比站着滑得更好。”

他最终参加了竞争激烈的滑雪比赛，并计划在大学毕业后搬到科罗拉多全职从事这项运动。

在其中一场比赛中，MTV的一位制作人联系了格罗珀，邀请他参加一个真人秀节目。当Gropper在康涅狄格学院竞选校长时，摄制组跟踪了他的竞选活动和校园生活。节目最终在“真实生活:我在轮椅上”播出。

格罗珀说，这部剧很好地反映了他当时的生活，他希望这部剧传达了他应对生活挑战的信息。

“我认为这是一个机会,将消息发送给他人,让他人,如果你坐在轮椅上,或者如果你有一个残疾,或者如果有东西在你的生活很糟糕,没有理由,你必须继续沿着黑洞,”他说。“你可以有选择，你有选择。你可以把看起来不太好的东西变成一个机会。”

格罗珀在去曼哈顿的火车上偶然遇到了一位来自哥伦比亚大学的房地产教授。那时，格罗珀已经从康涅狄格学院毕业，放弃了专业的滑雪计划，住在纽黑文的时候还在从事筹款工作。与教授的谈话激发了格罗珀的兴趣，他申请了哥伦比亚大学，后来被录取了。

2008年，他毕业于房地产开发专业，获得了硕士学位。尽管就业市场不景气，他还是在L+M找到了一份实习工作。他很快就被分配到公司不断增长的经济适用房部门工作——最终在一年的实习后找到了一份全职工作——在那里他培养了对市场的热情。

格罗珀住在市中心，已经结婚六年了。他从小就渴望创办自己的公司。他遇到了莫里斯，莫里斯当时在帝国大厦开发公司工作，两人有很多相同的房地产价值。他们最终辞掉了工作，开始创业。

“我们想从头开始，”格罗珀说。“用我们自己的价值观和我们的团队来建立我们的公司。”

该公司每年都在稳步增长，目前约有15名员工。上个月，它搬到了公园大道南419号的新居，以适应增长。

格罗珀说:“我们不是专注于在每个项目上赚每一块钱，而是专注于建设好项目。”“做我们说过要做的事，成为我们所在社区负责任的一员。”

尽管经济适用房是Camber的主要收入来源，但它也在全市范围内开展了几个市价房项目。它的第一个开发项目是位于下东区东1街64号的六单元共管公寓大楼，于2017年竣工。

该公司目前在布鲁克林布什威克(Bushwick)的1881年斯塔街(Starr Street)有一栋9层、122个单元的出租大楼正在建设中，其中25%的公寓将用作经济适用房。

“我们专注于在建筑中创造一个社区，在底层有足够的舒适空间和零售，”他说。“我认为我们会吸引那些经常光顾里奇伍德(皇后区)和布什威克(布什威克区)酒吧和餐馆的人，他们真的想搬到那里，住在一个设施齐全的地方。”

但格罗珀表示，无论是市价房还是经济适用房，Camber都为每个项目带来了相同的理念，即为人们提供舒适的居住环境，这将有利于社区的发展。

“我们主要关注的是高质量的项目，无论是财务上还是物质上，”他说。“做好本职工作是我们能做的最重要的事情之一。”

格罗珀说，该公司希望成为长期业主，通常会向所有经济适用房项目投入资金。有时这只是意味着加强安全性和升级基础设施，但有时这意味着更多的关注。

2017年，当Camber以1900万美元的价格买下Soundview位于蒂里奥大道820和880号的卡罗尔花园(Carol Gardens)建筑群时，米切尔-拉玛(Mitchell-Lama)的两座建筑需要大量的翻新工作。

他说:“多年来，这栋建筑周围都是人行天桥，地下室里有一个满是水的废弃水池，那个水池40年前就被废弃了。”“我们用混凝土把它填满，然后封闭。”

让经济适用房项目头疼的不仅仅是空置的游泳池。Camber必须审查税收抵免、补贴、免税、债券税和贷款机构来为购买提供资金，所有这一切都要与市政机构和民选官员合作来完成。

“总的来说，每个人都希望达成协议，”他说。“问题是我们如何获得这10个来源和10个不同的竞争需求，并将其终结。”

Camber倾向于避免为这些交易支付得起的住房补贴，而是专注于从城市获得税收减免，使它们在财政上可行。

HPD提供了几类税收优惠，可用于建造或保留经济适用房，其中包括通过基于改善成本的抵免来减少对修复建筑的税收。

格罗珀说:“我们可以在减税的同时，用我们自己的钱和传统的债务，在财务上对一处有私人债务的房产进行可行的投资。”“仅仅通过减税，我们就可以以一种财政上可行和可持续的方式来实现这一目标，同时还可以创造出更多的经济适用房。”

格罗珀还得先支付数百万美元的首付款，然后才能获得市政府对一个项目的减税批准。但格罗珀说，他最喜欢的房地产问题是解决问题，经济适用房肯定有这个优势。

“这才是我们真正的动力，”他说。“找出我们的目标是什么，是什么问题阻止我们实现这个目标?”我们如何让人们团结起来，以一种对所有利益相关者都有效的方式解决问题?”

在未来，格罗珀仍然认为有必要购买房屋，使其价格回到可承受的水平，他不认为租金改革会影响其商业模式。

坎伯实际上参与了一些倡导活动，以使租金改革法案获得通过。虽然格罗珀表示，需要做出改变，但他担心，改变重大资本改善项目(MCIs)以在30年后降低租户的租金，而不是作为永久性的租金上涨，这样做太过了，可能会给市场带来灾难性的后果。

格罗珀表示:“租金改革的结果将是一些业主及其房产的投资减少。”

到目前为止，他已经看到多户住宅的价格在全市范围内下降了20%。该法案使这些仍然拥有自由市场或优惠租赁单元的房产更容易受到放松管制的影响，所以Camber已经开始把精力集中在尝试解决这些问题上。

他表示:“这些部门将转向市场，并将受制于市场力量，这是一个切实存在的风险。”他说，“如果我们能够购买一些以前在一个可承受的项目中受到监管或目前是自由市场的建筑，我认为这是一个机会。”