为什么不应该取消房地产投资的负资产

随着我们的房地产市场蓬勃发展,很大程度上是在房地产投资者的推动下,负资产负债率问题再次受到质疑。

负资产负债的反对者吸引了可能的购房者的挫败感,这表明他们已经被贪婪的,受税收驱动的房地产投资者拒之门外,他们获得了数十亿美元的税收减免,从而推高了房地产价格。

有时有人争辩说,最好是通过消极杠杆利用所放弃的收入来建造更多的“负担得起的”房屋。最近,格拉顿研究所(Grattan Institute)宣称,取消负传动比每年将为预算节省数十亿美元。

那么负资产负债真的对住房负担能力不利吗?

首先快速入门:

当财产的拥有成本(贷款利息,银行手续费,维修,修理和折旧)超过其产生的收入时,资产负资产。

由于产生收入的成本通常可以从纳税人的其他收入中扣除,因此房地产投资人可以有效地用他们的工资抵消一些利息费用。

这使一些人争辩说,其他不幸的纳税人帮助这些房地产投资者负担了他们的费用。

为什么有人会进行一项预期会蒙受损失的商业交易?

通常,这是因为房地产投资者希望他们最终出售自己的财产时,其收入损失将被其资本收益所抵消。

在澳大利亚,除非您出售财产,否则不对资本收益征税,然后对它进行税收减免;再次引出了它偏爱富裕地主的论点。

当然,负资产负债对收入较高的纳税人更为有利。

想象一个投资者有10,000美元的超额利息支出。如果他们的边际税率为15美分/美元,则可以使用其损失并减少1,500美元的税款。但是对于纳税人来说,如果纳税人的税率更高,他们只需支付30美分的美元税,他们就可以减少3,000美元的税款。

因此,负资产的收益越大,您赚得越多,税率也就越高。

但是负面的杠杆作用不仅限于富人

然而,所有负资产的房地产投资者都是“丑陋的富裕澳大利亚人”的说法完全没有根据和错误。

根据2006/07年度的ATO税收记录,有160万纳税人要求支付租金收入,其中三分之二的人不利于其投资。有趣的是,这些投资者主要不是来自富裕的城市。

确实,有74%的负资产投资者的收入少于80,000美元。最高税阶中只有4%。

事实是,利用负资产负债投资的好处,许多普通工人阶级的澳大利亚人可以投资房地产,并控制自己的财务命运。

物业投资者提供基本服务

我认为,房地产投资者为数百万选择或必须租用住房的澳大利亚人提供了一项基本服务,因此,应像对待其他所有商人一样对待这些投资者。

在现代社会中,我们纳税,并期望政府为我们提供某些基本服务。这些包括医院,道路,学校,监狱,公共交通,老年护理和公共住房。

在澳大利亚,政府通常与私营企业分担提供这些服务的负担,这些企业通常可以更有效,更便宜地提供这些服务。

当政府无法提供足够的公立医院病床时,私立医院会加倍努力,不仅获得营业贷款的税收减免,而且还获得补贴。与政府一道提供服务的老年护理提供者,学校和公共交通提供者也是如此。

我们的政府还提供公共住房,但对于所有无力购买自己的财产的人来说,这是不够的。

尽管政府计划(例如“全国租金可负担性计划”以及其他社会和公共住房计划)很有帮助,但只有私人租赁市场才能以目前所需的速度和规模提供租赁住宿。

房地产投资者可以节省押金,购买房地产,提供25年或30年的贷款并为社区中的其他人提供住宿。作为回报,我们希望能够像其他商人一样,获得合理的投资风险回报。

我们知道租金将不能支付我们的费用,但是我们接受某些税收优惠加上长期资本增长将弥补这一不足。

有时确实如此,有时却没有。

如果政府取消消极杠杆怎么办?

杠杆和负资产负债组合在经济繁荣时期会回归,但在房地产价格持平或下跌时,亏损会成倍增长。我知道在房地产投资中亏钱的人和赚钱的人一样多。

与大多数其他小型商人一样。

如果政府取消我的税收优惠,我将不得不考虑我的投资选择。为了确保我能获得可观的回报,我会尽可能地付我租金,或者我可能会在其他地方投资以获得最好的收入。

结果将导致租金上涨,租户将不得不为剩下的少量租赁物业而争斗,或者政府将不得不用自有资金投资并购买或建造物业,并享受成为房东的乐趣。

当然,政府已经提供了一些公共住房,但还远远不够,剩下的任务不仅是在我们的首府城市,而且在澳大利亚的地区以及在偏远的矿业城镇中,为私人投资者提供出租住房。

像您和我这样的人选择经营我们自己的小型房地产投资业务。

如果我开设洗狗店或餐馆,我可以要求扣除合法业务费用的税收减免,包括建立公司或购买业务设备的贷款。

为什么承担商业风险的房地产投资者应该与众不同?

负资产负债比率是否会推高资产价值?

说负资产负债率推高了房地产价格是一个烟幕。

看看在美国和欧洲部分地区不允许负资产负债的海外房地产价格发生了什么。他们经历了繁荣,随后经历了我们经历的更大的萧条。

这些游说者可能不认识到,为了进行生产性投资而进行的借贷实际上是在促进经济增长,因为增加了价值。

毕竟,总会有一些投资的回报率低于为获得这些贷款而获得的贷款利息费用。这种经济现实与税收无关。

例如,典型的房地产投资可能始于大笔贷款和低租金。随着时间的流逝,贷款还清了,租金增加了。总体而言,投资者获利,而税务部门则从中获利。

实际上,没有像一些批评家所相信的那样,给当局造成的税收损失就没有那么多,因为借款人声称对利息减免的每一美元利息都有相应的应由贷方评估的利息美元。

但这还不是全部...

如果政府停止提供负资产负债福利,则可能会产生意想不到的后果。

即使遵循积极的现金流策略,您最终也可能遭受负面的冲击并遭受损失。如果:

•购买投资后利率上升?

•租金下降或您的财产空置一段时间?要么

•您必须对投资财产进行重大维修。

否认这种使人蒙受商业损失的人,减税将对他们造成双重打击,并过分增加他们的困难。

结论:

负资产负债优惠的任何减少都将大大减少新房和现有房屋的租金投资,并通过减少投资房的供应而恶化租金承受能力。减少的租金供应意味着更低的租金空缺和增加的租金。

房地产投资是在支持澳大利亚中部储蓄的同时,一种切实有效的方法,为政府无法或不会提供帮助并应保持原样的人们提供住宿。