问题“下一次房地产泡沫何时破裂?”的答案取决于您问的是谁。如果您问商业地产高管，许多人会说没有泡沫。在大多数美国市场中，发展活动是一致的，就业状况良好，而这次资本市场继续保持谨慎。但是，如果您问住房倡导者，他们会指出价格上涨和工资增长之间的差距，以及可负担得起的选择的缺乏。加上千禧一代消费者的学生贷款负担和不太乐观的经济预测，新的住房泡沫似乎不太可能发生。

根据Yardi Matrix的《全国多户家庭报告》，截至9月，美国的租金同比增长了3.2%。增长最快的是劳动力部门，增幅为3.3%，而高端部门为3.1%。同时，科恩·费里研究所(Korn Ferry Institute)的一项预测显示，美国的平均薪资增长将在2019年达到3%，与2018年和2017年相同。但是，扣除通货膨胀因素后，实际增长率仅为0.6%。从去年的1%

住房负担能力已成为日益关注的问题。这不仅是针对极低收入和极低收入人群的担忧。在某些沿海大城市，一直到收入中位数的120%(收入水平)一直都是一个问题，”城市土地研究所特里维格住房中心执行主任克里斯托弗·普托米说。

Ptomey将负担得起的住房短缺的普遍流行描述为一种“市场失灵”，并认为现在是解决这一问题的正确时机。此外，租金控制法只是火上浇油。

全国多户住房委员会主席道格·比比(Doug Bibby)同意：“在某些情况下，这些政策可能是出于善意，但它们是短视的，只会导致解决他们正在试图解决的问题-住房负担能力—更糟的是。我们的《 7月公寓市场状况季度调查》发现，一些成员开始考虑(或已经拥有)在已经制定或正在考虑进行租金控制的地方停止投资。”

价格上涨

在单户住宅市场中，房价涨幅有所放缓–根据9月份标准普尔的Case-Shiller数据，全国7月份单户住宅价格上涨了3.2%，与6月份相同。尽管如此，数字仍在2019年达到周期峰值。

纽约大学Schack房地产研究所所长，Chandan Economics创始人山姆·钱丹(Sam Chandan)表示：“房价如此之高的部分原因是，我们看到的库存增加非常有限。” “很少有单户住宅建设。实际上，当我们现在查看房屋存量时，尽管它已从金融危机中显着恢复，但水平仍然是我们通常在周期中最弱的时候所看到的水平。” Chandan还指出，初学者住房意味着首次购房者，已被开发商特别忽视。

由于高昂的建筑成本，劳动力短缺，缺乏转售存货以及法规，单户和多户住宅的价格都可能进一步上涨。NMHC和NAHB进行的一项研究发现，法规(土地使用法律，费用，冗长的审批流程等)占开发成本的32.1%，在四分之一的情况下，这一数字可能高达42.6%。根据Statista对2018年最后一个季度的研究，有43%的房客说他们没有房，因为他们买不起房。

“我们的价格很高，因为供应受到限制。尚丹说：“几乎没有新库存上线，因此尽管价格很高，但潜在情况与金融危机之前的情况有很大不同。”

房地产泡沫?更像是房屋问题

上一次引发经济衰退的房地产泡沫很可能这次不会过去。可负担的住房短缺，租金和工资的错位，抵押成本降低以及政府政策效率低下，可能会动摇市场。“在更多郊区地区进行高密度住房的分区将是一个主要的辩论，而在地方和州一级，随着我们进入这一周期，这将是一个主要的选举问题。我们已经看到许多社区非常反对社区内的高密度住房。” Chandan补充说。

未来的关键问题将不是人为地推动抵押贷款系统，而是需要谨慎处理的经济放缓。“这个周期的住房需求主要由就业增长和家庭组成来支撑，而不是由不良的抵押承销标准所支撑。因此，我看不到房地产泡沫，但在某个时候，就业增长和家庭形成将放缓，住房需求也将放缓。” AMLI住宅公司西雅图开发高级副总裁Scott Koppelman总结道。西雅图是为数不多的几家已批准升级法规的城市之一，该法规为低收入居民创造了6,000套新的租金和收入受限房屋。

州和地方税的可抵扣性上限为10,000美元，可抵扣利息的抵押贷款额的下限较低，边际税率较低，对房地产市场产生了负面影响。(在 后续文章中，我们的同事将提供得出相同结论的经验证据。不幸的是，没有分析能够准确估算出近期放慢利率的多少是由于较高的利率与税法的变化所致)。