墨尔本已经成为高层住宅开发的中心，但新的供应是否超出了市场？保罗·索恩希尔调查。

澳大利亚城市的密度是世界上最低的，但在过去的15年里，新的住宅塔楼的建造有了明显的增加。

虽然悉尼拥有最多的公寓居住者，但在过去的十年里，墨尔本已经成为新的高层发展之王。

莫纳什大学人口与城市研究中心在上周发布的一份报告中估计，未来两年将在墨尔本新建3.9万套公寓。CPUR报告的作者鲍勃·比雷尔和欧内斯特·希利（Ernest Healy）批评了开发的强度，并警告说，新的高层公寓即将过剩。

这是一个警告，听起来许多业内人士都很熟悉，呼应了过去十年来高层单位潜在的供应过剩的许多预测。

然而，到目前为止，这场危机还没有实现，迄今为止，大多数指标仍然是有利的。在过去的12年里，墨尔本的人口增加了90万，这是澳大利亚最大的增长。

这一增长的规模解释了为什么在过去3年中新增了22,000套公寓，使墨尔本市中心的空置率仅为4.8%；高于首都的平均水平，但在供应过剩的地区几乎没有。

澳大利亚房地产委员会（Property Council）副执行主任阿谢尔？“随着更高的移民和本地人口增长，我们正在见证墨尔本向更全球化城市的演变。

“对内城物业的需求是多层次的，以在内城工作的80万人和靠近CBD的3所主要大学为中心。

大学正发挥着关键作用，吸引了增长最快的新居民、外国学生的来源。墨尔本现在拥有仅次于纽约和伦敦的第三大外国出生学生人口。

买房人也一直厚在地上。68%的城市单位的购买需求来自投资者，当地人利用2007年对资产规则的修改，利用自我管理的超级基金（SMSF）来获得一项被视为比股市波动性更小的投资。

海外投资者（主要来自亚洲）也很突出，他们被坚实的资本增长回报和澳大利亚作为安全投资避风港的声誉所吸引。

犹大指出，虽然公寓不会吸引每个人，但随着学校和公园的建立，像码头区和渔夫湾这样的地区对家庭越来越有吸引力。

“我认为你必须展望5-20年，而不是12个月，看看增长带给我们的是什么。我们看到了不断变化的使用模式和投资回报，我们相当肯定墨尔本的增长将在我们前进的过程中吸收新的发展。”