公摊面积不包括小区绿化面积，公摊面积是指整个建筑物中，所有的业主所共同承担的公共部分的建筑面积。小区内的绿化面积不属于公摊面积，包括社区内的娱乐设置用地和停车用地都不属于公摊面积。

公摊面积都包括什么?

公摊建筑面积 是指由整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积。包括:电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。部分还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙(包括山墙)以水平投影面积一半的建筑面积。不同建筑的公摊占比也是有可参考范围的。

公摊面积分摊原则是：

(1)商品房公用面积的分摊以幢为单位。分摊的公用建筑面积为本幢内的公用建筑面积，与本幢不相连的公用建筑面积不得分摊到本幢房屋内;

(2)为整幢商品房服务的公用建筑面积，由该幢楼各套商品房分摊;为局部范围服务的公用建筑面积，由受益的各套商品房分摊;

(3)公用建筑面积分摊后，不划分各套商品房摊得建筑面积的具体部位，但任何人不得侵占或改变原设计的使用功能。

公摊面积占多大比例合适?

1、七层以下住宅公摊率为百分之七到百分之十二

通常来讲，多层建筑就是指在六层上下的砖混结构的建筑，其参与公摊部分的面积包括外墙水平投影的二分之一，楼梯，楼梯间，为住户提供服务的物管用房(热交换站、水泵房、配电室等)。这类住宅的公摊率为百分之七到百分之十二。

2、七到十一层住宅公摊率为百分之十到百分之二十

楼层如果在七到十一层就可以定为小高层，通常小高层公摊取决于各楼盘自身的情况，不同的小高层楼盘公摊也有差异。在没有地下设备用房、底层没有商铺、底层架空的情况下，小高层公摊系数在百分之十到百分之十五，而带电梯的小高层住宅，公摊系数在百分之十五到百分之二十。

3、十二道三十三层住宅公摊率为百分之十四到百分之三十四

一般高层住宅的公摊面积是比较大的，根据建筑规模的不同，高层建筑一般在二十五到三十三层之间，而且高层住宅的楼梯高度高。另外高层建筑有电梯及电梯前室占用了空间，也有安全通道楼梯占用空间，还有“管道井”“强电井”“弱电井”等公用设施都占用了空间。所以高层建筑较多层建筑的公摊面积要大得多。

4、别墅类的公摊率为百分之一到百分之八

别墅就是包括地下层在内的最多三层的独栋住宅形式，带室内车库。通常来讲独立别墅没有公摊面积，联体别墅有较少的公摊面积。因为公用面积分摊的原则是仅存在于本楼内部并与本楼建筑结构存有连接的部分，并且仅向本楼居住者提供非营利性服务，不符合此条件的建筑是不会计入公摊面积的。