包括阳台。根据有关规定，半封闭阳台按50%计算面积，全封闭阳台按100%计算面积。开发商销售的面积，通常是指建筑面积，其计算方法为建筑面积=套内面积+公摊面积，如果是非封闭式阳台，最多是按50%计算面积。套内房屋使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、储藏室、壁橱、阳台等空间面积的总和。

建筑面积和套内面积的区别

1、大小不同：

首先，从大小角度来说，套内面积要比使用面积大一些，而使用面积比较小。

2、包含不同：

套内建筑面积，其中就包含了使用面积、内墙面积、外墙1/2面积和分户墙1/2的建筑面积。

使用面积，从字面上来说就是能够使用的套内面积，其中不包括内外墙等所占的面积。

3、计算公式不同：

建筑面积=套内建筑面积+分摊面积。

而套内面积=使用面积+墙体面积+阳台面积。

4、定义不同：

建筑面积的定义是很广泛的，比如：以墙外皮为边沿计算的全部建筑面积。

套内面积，主要是指一户建筑的使用面积(不包含墙和公摊)。

5、计算公摊的情况不同：

套内面积是不计算公摊的，而筑面积是计算公摊的。