7月25日，来自全国各地的约175名商业地产和净租赁投资专业人士齐聚芝加哥大学俱乐部，参加《re》和《中西部房地产新闻》第五届年度净租赁峰会。我们的目标吗?让我们来仔细看看净租赁行业在今年年中所处的位置。

博尔德集团总裁兼创始人兰迪·布兰克斯坦(Randy Blankstein)领导了市场调查小组的工作，并拉开了活动的序幕。该行业的表现继续超出预期，投资者对高质量投资的兴趣也保持不变。”

布兰克斯坦指导了一个专家小组，其中包括安德烈斯·达拉尔，WP·凯里执行主任;Gordon Whiting, Net Lease Real Estate的负责人，Angelo Gordon;以及SAB Capital的执行合伙人兼联合创始人亚伦•鲍姆(Aaron Baum)。博尔德首先要求对市场现状进行评估，然后询问市场的主要指标。

Baum说:“债券和股票市场上有很多买家在追逐收益和风险调整后的回报。他将市场的强劲归因于多种因素，从历史低位的失业率，到投资者对避开亚马逊和电子商务租户的关注，再到成熟买家群体的存在。

戈登将2019年描述为“因为利率而有趣的一年”。他指出了市场上的分歧，很多人认为我们已经到了市场的尽头，但也有很多人认为我们还没有走到尽头。不过，Gordon表示，市场可能会维持"现状"，由于"巨大的资本流动"，需求将保持强劲。

Gordon补充道:“有很多公司需要投资。”

Dallal说:“这是成为一个公共REIT的好时机。他还指出，“资金比好的交易还多。”我们错过了很多东西，但有时候你会发现很划算。”

该小组讨论了市场上一些最大的挑战。

鲍姆指出了几个挑战，包括销售回租表现不佳，有时难以获得预期的租金增长。他还指出盈利能力的萎缩，尤其是在零售业，这导致零售商采取了更为谨慎和“精简”的方法——不是在每个角落都开放。

专家小组一致认为，市场上买家数量的增加也会产生影响，这通常会给销售价格带来上行压力。

对戈登来说，整个行业面临的最大挑战之一是如何构建良好的交易。随着市场上资金充裕，一些交易条款正在发生变化，比如购买期限较短的资产通常会产生溢价。

他说:“你需要认真思考你要做的事情。”“像投资者一样思考是很重要的，而不是一个可能会为房地产支付过高价格的交易人员。”

“买入和卖出同样重要，”他补充道。

Dallal呼应了这些评论，他说，买家们为了寻找交易而互相倾轧。

他同意竞争会导致激进的承销和交易结构难以维持。

他补充称:“未来10至12年，二级市场的租金不会以2%的速度增长。”他指出，在某些情况下，我们“直到市场转向才会知道(糟糕交易)的尸体埋在哪里”。

布兰克斯坦就电子商务对净租赁业的作用和影响向专家组提出了问题。

“它对安吉洛·戈登没有同样的效果，因为我们没有做很多零售，”戈登说。“但它影响着每一个人，在工业领域创造了机会，尤其是在最后一英里的设施方面。”

Dallal对此表示赞同，并补充道:“它已使工业成为达林投资级别。”

鲍姆表示，电子商务是一个热门话题，尤其是零售业的投资者。

“我认为电子商务是一种增长手段。有些品牌需要消亡，而电子商务促进了这一点，”鲍姆说。

随着市场不可避免的转向，无论是6个月后还是两年后，与会者都提出了各种各样的建议。戈登就正确承销的重要性提出了建议。“如果你有纪律，有正确的基础，你就不会受伤。”

在展望2019年和2020年的平衡时，鲍姆说，他不认为会出现自由落式下跌，部分原因是有大量的买家。他相信我们是清白的。"

“如果有一点发生变化，你可能会看到一些退出，但不是最强的公司，”他说。

达拉尔表示，保持自律将有助于公司和投资者避免做出让他们后悔的决定。“是时候继续你的编织工作了，”他说。